Scăderea drastică a tranzacțiilor imobiliare: 25% din locuințe rămân neocupate
România se confruntă cu un paradox imobiliar care subliniază disfuncționalitatea profundă a pieței rezidențiale: peste 2,5 milioane de locuințe stau nefolosite, suficiente pentru a adăposti populația unor state precum Norvegia sau Irlanda, în timp ce chiriile cresc exponențial și tranzacțiile imobiliare scad constant.
Conform datelor Institutului Național de Statistică (INS), aproape un sfert din fondul locativ al țării nu este utilizat. Din totalul de 2,51 milioane de locuințe declarate ca neocupate, 1,26 milioane se regăsesc în mediul urban și 1,25 milioane în mediul rural. Distribuția geografică arată concentrații alarmante în marile centre urbane, cu Bucureștiul și Ilfovul având peste 298.000 de locuințe nelocuite, urmate de Iași (127.000), Argeș (98.600), Prahova (89.000), Bihor (87.000), Timiș (85.000) și Cluj (84.700).
Explicațiile situației
Explicațiile pentru această situație sunt multiple și conturează o problemă structurală profundă:
- Speculația imobiliară: Mulți investitori achiziționează apartamente cu scopul de a le păstra ca active financiare, fără a le introduce în circuitul închirierii, speculând pe aprecierea valorii proprietăților.
- Chirii „la negru”: Un număr semnificativ de locuințe sunt ocupate, dar nu apar în statistici, deoarece contractele nu sunt înregistrate legal, distorsionând realitatea pieței.
- Migrația masivă: Cu peste 3,5 milioane de români plecați la muncă în străinătate, multe locuințe rămân goale în lipsa proprietarilor, iar revenirea acestora nu este garantată.
- Lipsa politicilor fiscale eficiente: Impozitarea locuințelor nefolosite este aproape inexistentă, ceea ce nu stimulează deschiderea acestora spre piață și perpetuează stocarea speculativă.
Realitatea pieței
Paradoxul se accentuează atunci când se observă realitatea pieței: în timp ce stocul de locuințe nefolosite crește, cererea de închiriere explodează. Chiriile s-au majorat semnificativ în marile orașe, iar românii se confruntă cu o ofertă redusă și prețuri în continuă creștere. Tranzacțiile imobiliare sunt în scădere accentuată. În primele cinci luni din 2025, s-au înregistrat cu 5% mai puține vânzări față de aceeași perioadă a anului precedent, iar în București-Ilfov, scăderea a fost de 8%, semnalizând o recalibrare forțată a pieței.
Specialiștii din sector consideră că sectorul rezidențial este într-o „pauză de respirație”, provocată de incertitudinile fiscale și schimbările legislative. De la 1 august 2025, TVA-ul redus de 9% pentru achiziții de locuințe a fost eliminat, ceea ce va duce la o creștere a prețurilor și, implicit, la o frânare a intențiilor de cumpărare. Deși statisticile arată că românii sunt printre europenii cu cea mai mare rată de proprietate, realitatea este mai complexă. În multe cazuri, apartamentele sunt moștenite sau deținute în zone rurale, fără acces la servicii moderne sau infrastructură. În orașe, în schimb, criza locativă este cât se poate de reală, iar accesul la locuințe devine din ce în ce mai dificil și mai scump.
Concluzie
Fără o politică coerentă de impozitare a locuințelor goale, fără un cadru legal clar și stimulente pentru închirierea în siguranță și transparență, România rămâne captivă într-o buclă imobiliară disfuncțională: se construiește, dar nu se locuiește. Într-o țară în care locuințele nefolosite pot adăposti o națiune întreagă, realitatea de zi cu zi a multor români rămâne aceea a chiriilor mari, spațiilor insuficiente și nesiguranței locative. România imobiliară din 2025 este o țară plină de case, dar cu ușile închise.
